[Lisa 地产专栏】你了解凤凰城建造出租(BTR)市场吗？
By: Lisa Liu Ritchie,MBA
近年来，随着购房成本不断上升和人口持续增长，凤凰城的Build-to-Rent（BTR，建造出租）市场迅速兴起。这种专为长期出租而建造的独栋住宅或联排别墅社区，正受到越来越多开发商与机构投资者的青睐。凤凰城具备发展BTR的天然优势，包括：
高速增长的人口：大量迁入者推动住房需求，尤其是愿意租住高品质独栋住宅的家庭与专业人士。
相对低廉的土地成本：相比其它大城市，凤凰城的土地开发成本仍具吸引力。
优越的气候与生活品质：吸引远程办公人群、退休人士和新兴家庭租住此类社区。
目前市场上的BTR项目通常配备社区管理、园区维护、健身房、泳池等配套设施，结合独栋住宅的私密性与公寓社区的便利性，满足新一代租户对居住品质的更高要求。近年来，凤凰城的建造出租（BTR）市场迅速发展，成为全美领先的BTR市场之一。2023年，凤凰城新建了4,030套BTR住宅，创下十年来的新高，比2022年增长了164%。目前，凤凰城拥有全国最多的BTR库存，并且还有大量项目正在建设中。
什么类型的投资者正在建设Build-to-Rent（BTR）社区？
在凤凰城，参与建造BTR社区的投资者主要包括以下几类：
机构投资者
这类投资者包括养老基金、保险公司、大型资产管理公司等。他们倾向于投资规模较大的BTR项目，以追求长期稳定的租金收益。例如：Blackstone、Goldman Sachs、Brookfield等知名机构都已涉足BTR市场。
房地产投资信托基金（REITs）
如American Homes4Rent（AMH）、Invitation Homes等公开交易的REITs，通过收购或开发BTR项目，实现资产组合多元化，并向投资者提供持续的分红回报。
私人股权基金与开发商联合体
一些中型开发商会与私募基金合作，共同开发BTR社区。这类合作通常涉及开发、融资、建设和管理的全过程。例如：NexMetro、Christopher Todd Communities都属于这类模式的典型代表。
本地高净值个人投资者或家族办公室
在某些区域（如凤凰城周边的郊区），也有本地富裕家庭或家族基金参与BTR项目，规模通常较小，但更灵活、快速。
国际资本
随着BTR市场的知名度提升，一些来自加拿大、欧洲或亚洲的投资者也开始通过基金或合资方式进入美国的BTR开发项目，尤其关注稳定回报和资产保值。
这些投资者选择BTR的主要原因是其提供了比传统出租公寓更高的租金增长潜力、较低的空置率、和更强的资产保值能力，特别是在购房负担加重、租赁需求高涨的背景下。BTR社区的净租金回报率一般为4%–6%，略高于传统多户住宅（Multifamily）的3.5%–5%。
租金年增长率可达6%–10%，尤其是在租房需求强劲、家庭型租户较多的市场（如凤凰城、达拉斯、奥兰多）。社区的平均入住率普遍在95%以上，高于多数传统公寓项目。单户BTR单位间隔较大，租户更注重自主管理，维护费用相对分散和可控。
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