在降息前买房你应该知道这些事

【本报讯】据CNN报道：市场普遍预期美联储将在维持利率在23年高位一年多之后降息，这引发了人们对美国低迷的房地产市场可能很快出现转机的希望。

自2020年以来，抵押贷款利率已翻倍，导致房地产市场成为历史上最难以负担的市场之一。虽然美联储并不直接设定抵押贷款利率，但其行动会影响整个经济的借贷成本。

最明显的效果是：降息可能有助于缓解抵押贷款利率的上行压力，使购房变得更加实惠。这对首次购房者和现有房主来说可能是个好消息，因为他们在利率上升的环境下一直犹豫是否要出售房屋。不过，这也意味着购房者之间的竞争将更加激烈。

       事实上，由于美联储周三降息预期，抵押贷款利率已经开始稳步下降。根据房地美的数据，上周30年期固定抵押贷款平均利率降至6.20%——这是自2023年2月以来的最低水平，较去年7.79%的峰值大幅下降。

抵押贷款利率一个百分点的变化可能看起来并不多，但它可以为购房者节省每月数百美元的还款。

举个例子，一套房屋的售价为422,600美元，这是美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，这是美国房屋的平均售价。假设买家在交易时支付20%的定金，并采用标准的30年期固定抵押贷款利率，那么如果买家锁定6%的抵押贷款利率（而非7%），每年可以节省2,600多美元的利息。

打破锁定效应

供应是导致房地产市场困难的另一个关键因素：锁定疫情期间超低抵押贷款利率的房主不太愿意出售房屋。这导致竞争更加激烈，经常导致市场上现有房屋的竞价战。

利率下降可能最终打破抵押贷款的“锁定”效应。

Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟(Daryl Fairweather)表示：“有些房主本来想卖掉房子，但由于利率太高，他们无力支付下一笔抵押贷款，所以没有这么做。利率越低，这些人卖掉房子再买房的可能性就越大。”

尽管如此，费尔韦瑟表示，抵押贷款利率极不可能回落至疫情初期美联储紧急降息以提振经济的水平。

大多数投资者都押注美联储周三将基准利率下调四分之一个百分点。尽管预计未来还会降息，但无法保证何时降息。

“许多人把抵押贷款利率锁定在3%左右。我们不会再降到那么低了，”她说。

事实上，富国银行估计，到2024年底，30年期固定抵押贷款利率平均将达到6.5%，到2025年底将达到5.9%。

如果你在2022年或2023年买了房，随着利率下降，再融资抵押贷款的前景可能看起来很有吸引力。费尔韦瑟说，一些财务顾问建议等到你能获得比你现在支付的利率低整整一个百分点的抵押贷款利率时再融资。

“如果你的抵押贷款利率为7.5%，你可能已经有足够的资金进行再融资了，”她说。“如果我的贷款利率真的很高，我可能会等着看利率会如何变化。”

双刃剑？

然而，如果你是一位潜在的购房者，并且急于入市，那么抵押贷款利率的进一步下降可能最终会成为一把双刃剑。

虽然较低的利率可以给予购房者 更强的购买力，但也可能导致市场上的住房竞争更加激烈，从而使创纪录的房价进一步上涨。

      “这是你应该谨慎对待的事情之一，”Bankrate首席财务分析师Greg McBride表示。“抵押贷款利率进一步下降可能会带来需求激增，从而使买房变得更加困难。”

另一个可能最终增加需求的因素是 全国房地产经纪人协会 最近改变的规则。

该变化于8月17日生效，旨在改变 150万NAR房地产专业人士在帮助人们买卖房屋时获得的报酬方式。

“由于规则的改变，现在房地产市场变得有点难以驾驭，”费尔韦瑟说。“我认为很多买家都在等到明年才入手。”

总体而言，很难完美地把握房地产市场的时机，但与几家抵押贷款机构沟通，比较他们的利率，可以帮助您获得较低的利率。

美国最大的房地产经纪公司之一eXp Realty的首席执行官利奥·帕雷哈(Leo Pareja)表示，虽然抵押贷款利率下降可能会让一些人对购房的前景更有吸引力，但这不应该成为唯一的决定因素。

“我总是告诉人们，锁定你能负担得起的东西，”帕雷哈说。“你的家是你养家糊口的地方。它是你的生活方式、活动场所、学校和所有这些不同因素的距离。它不仅仅是投资回报。”